司法拍卖公告中，包税条款的错误点解析

近期，联盟华中片区学习例会及联盟总群均热烈讨论了因司法拍卖公告中买受方包税条款的错误，导致买受方替被拍卖方补缴税款超过拍卖款的事情，大家普遍认为税收已经成为了影响司法拍卖的重要问题，包税条款中的错误更是让买受方无所适从，笔者以湖北、湖南、河南三省法院拍卖公告中的权属变更税款承担条款为例，结合税收法律规定和税务律师的思维，分析包税条款的错误点。

一、湖北、湖南、河南三省司法拍卖的现状

通过网上收集的湖北、湖南、河南三地法院在淘宝网上的拍卖公告对比发现，关于拍卖标的物办理过户的规定有两种模式：

第一种是税费各自承担，条款一般规定“拍卖成交人付清全部拍卖价款后，凭法院出具的执行裁定书、协助执行通知书及拍卖成交确认书自行至相关管理部门办理权属变更手续。本次拍卖产生的税费按照相关法律规定执行，具体费用请竞买人于拍卖前至相关单位自行查询”。

第二种是买受方承担所有税费，条款一般规定“拍卖成交买受方付清全部拍卖价款后，凭法院出具的执行裁定书、协助执行通知书、及拍卖成交确认书自行至相关管理部门办理物权权属变更手续。本次拍卖产生的税费按相关规定执行。

其他可能需承担的一切所有费用（包括但不限于所得税、营业税、土地增值税、契税、过户手续费、印花税、权证费、水利基金费、出让金以及房产及土地交易中规定缴纳的各种费用）及可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受方自行承担。具体费用请竞买人于拍卖前至相关单位自行查询。”

那么，司法拍卖中在办理物权权属变更环节，法定卖方（被拍卖方）、买方（买受方）应承担那些税款呢？

二、物权权属变更环节涉及的税款

（一）卖方（被拍卖方）法定承担的税款

1.增值税

依据：《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条，在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务（以下简称劳务），销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人。

第五条，纳税人发生应税销售行为，按照销售额和本条例第二条规定的税率计算收取的增值税额，为销项税额。

第六条，销售额为纳税人发生应税销售行为收取的全部价款和价外费用，但不包括收取的销项税额。

纳税义务人：销售服务、无形资产、不动产的单位和个人。

计税依据：不含税销售额，即实际收取的全部价款和价外费用。

2.土地增值税

依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。

第三条，土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税率计算征收。

第四条，纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额，为增值额。

土地增值税的纳税义务人：转让并取得收入的单位和个人。

计税依据：转让房地产的收入减除扣除项目金额后的余额。

3.企业所得税

依据：《中华人民共和国企业所得税法》第一条、在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织为企业所得税的纳税人，依照本法缴纳企业所得税。

第十六条、企业转让资产，该项资产的净值，准予在计算应纳税所得额时扣除。

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六条、企业所得税法第三条所称的所得，包括销售货物所得、提供劳务所得、转让财产所得、股息红利所得等权益性投资所得、利息所得、租金所得、特许权使用费所得、接受捐赠所得和其他所得。

第十六条、企业所得税法第六条（三）项所称转让财产收入，是指企业转让固定资产、生物资产、无形资产、股权、债权等财产取得等收入。

纳税义务人：取得收入的企业和其他组织。

计税依据：在一个纳税年度内，纳税人应纳税所得额减除依照税收优惠的规定减免和抵扣的税额后的余额。

4.印花税

依据：《中华人民共和国印花税暂行条例》第一条、 在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当按照本条例规定缴纳印花税。

第二条 、下列凭证为应纳税凭证：（一）购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；（二）产权转移书据。

第三条、 纳税人根据应纳税凭证的性质，分别按比例税率或者按件定额计算应纳税额。

纳税义务人：书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人。

计税依据：根据凭证类型。

（二）买方（买受方）权属变更环节法定承担的税款

1.印花税

同被拍卖方

2.契税

依据：《中华人民共和国契税暂行条例》第一条、 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。

第四条 、契税的计税依据： （一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；（三）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。

前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。 

纳税义务人：承受土地、房屋的单位和个人 。

计税依据：土地使用权出售、房屋买卖的成交价格；

 三、司法拍卖公告中包税条款的错误

通过上述分析可知，包税条款有以下错误：

1.包税条款中不能包含企业所得税

企业所得税根据企业全年经营所得计算得出的，被拍卖方的转让房产土地而产生的所得只是全年经营活动中的一项行为产生的，需要并入被拍卖企业全年的经营所得中合并计算缴纳企业所得税。

当然，有人会说，被拍卖企业现在的状况不可能再经营了，可能就这一项所得，可以直接征税了。

错！被拍卖企业确实有可能已经不经营只有这一项所得，但计算企业所得税时是可以弥补以前年度亏损的，而且被拍卖企业因为经营的不好，亏损是很正常的现象，所以不能简单的把无法准确计算的企业所得税包含在包税条款中。

2.被拍卖企业以往欠税不应包含在包税条款中

因拍卖公告中的包税条款如下表述：“本次拍卖产生的税费按相关规定执行。其他可能需承担的一切所有费用（包括但不限于所得税、营业税、土地增值税、契税、过户手续费、印花税、权证费、水利基金费、出让金以及房产及土地交易中规定缴纳的各种费用）”，在过户过程中税务机关往往要求买受方对被拍卖企业的以往欠税也需要由买受方承担。

“其他可能需承担的一切所有费用”这种过于宽泛的表述一定会引起各方的纠纷，也会成为拍卖过程的绊脚石，其实买受方只是关联这次拍卖行为，而被拍卖方之前的欠税与拍卖行为无关，不应出现在包税条款中，

3.包税条款应明确纳税主体不变

虽然包税条款中约定由买受方缴纳所有税款，但是双方的约定不能改变纳税主体，被拍卖企业仍然是纳税主体，完税凭证都是开给被拍卖企业，而买受方觉得税款是自己缴纳的，应该由其取得完税凭证并作为支出成本税前扣除，这种认知错误又造成买受方得知真相后后悔莫及，所以包税条款中再细化一些，让买受方提前预知真实负担更有利于拍卖的顺利进行。

 从以上分析看，完善包税条款已成为拍卖过程中亟需解决的问题，同时也劝告买受方，在参加竞买前应请专业税务律师对案涉拍卖房产及土地进行税收风险尽职调查，以降低司法拍卖权属变更环节的税收风险，你省的服务费都在你多交税款中！